Follow¿Pagó gastos de tramitación de su préstamo hipotecario (Notaria, Registro, Actos Jurídicos Documentados…)?
– Si es así, su entidad deberá devolverle dicho importe.
Las cláusulas que obligan al prestatario soportar los gastos de tramitación son abusivas, y por tanto nulas.
Nuestro Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23 de diciembre de 2015, dictada en Pleno, declaró nulas de pleno derecho las cláusulas que obligaban al consumidor asumir todos los costes derivados de la concertación del contrato, al contravenir normas legales, en concreto el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Su artículo 89.3 establece:
» En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:
La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario (el banco). En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (El banco).
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.»
La decisión de la Sala, en la Sentencia de referencia, vino a ser la siguiente:
A.- Respecto a los GASTOS DE FORMALIZACIÓN : El gasto de formalización de las escrituras notariales, inscripción de las mismas, arancel de los notarios, así como el de los registradores de la propiedad, el pago debe atribuirse al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación (en este caso el Banco), pues sin duda, es él quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, al obtener así un título ejecutivo y la posibilidad de ejecutarlo.
El Tribunal Supremo vino a decir, en Pleno, lo siguiente: «En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).»
Asimismo, hace referencia a la sentencia 550/2000, de 1 de junio, «esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso».
B.- Respecto a los TRIBUTOS (Actos Jurídicos documentados): La Sala basa sus fundamentos en los siguientes preceptos legales
1.- El artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone:
«Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
A.- En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere
…
C.- En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto.
D.- En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario.
…
2.- Por otro lado, el artículo 15.1 del mismo texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo.
3.- Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Expuesto lo anterior, llega a la siguiente conclusión:
«La entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.
En conclusión, los gastos del préstamo hipotecario que usted soportó en su día debió pagarlo su entidad.
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