Medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos

La crisis económica que atraviesa el país, ha provocado una situación bastante dramática en muchas familias españolas, que a consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda, provocando la avalancha, por parte de los acreedores, a iniciar el proceso de ejecución hipotecaria, privándoles de su vivienda, y dejándolos con serios problemas para su sustento en condiciones dignas.

Por ello, en el año 2012, y al amparo de proteger el derecho a una vivienda digna y adecuada, recogido en la Constitución Española, el Gobierno adoptó el Real Decreto-Ley 6/2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecantes sin recursos, cuyo ámbito de aplicación es para las unidades familiares que se encuentren en el denominado umbral de exclusión, es decir, personas que se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia.

Se consideraran unidades familiares, ademas de la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar, la familia numerosa de conformidad con la legislación vigente, la unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo, la unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años, la unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral, y también el deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

No hay que olvidar que dentro del ámbito de aplicaron de este Real Decreto-Ley, también se recoge la posibilidad de que los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, se puedan acoger a esta norma. Estos podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión.

Cuando se redactó esta norma, el objetivo era tomar medidas de protección para reestructurar la deuda hipotecaria, así como flexibilizar la ejecución de la garantía real, eso si, sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria. Estas medidas se han tomado en base a un modelo de protección que gira en torno a la elaboración de un Código de Buenas Prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.

Este Código de buenas practicas incluye tres fases de actuación:

1.- La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.

2.- En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

3.- Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

Además, también se ha moderado los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos

Así, se incorporan al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos (Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2011), las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria, así como las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de las medidas contenidas en el citado Código de Buenas Prácticas. Y otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal. En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación. En materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.