FollowLa pandemia COVID-19 que ha conllevado la declaración del estado de alarma en que nos encontramos, vislumbra unas consecuencias jurídico-económicas desalentadoras que a día de hoy, aun son imprevisibles, pero que de hecho, ya ha provocado el cierre de la mayoría de los locales comerciales, a excepción de los previstos en el art 10 del RD 463/2020 de 14 de marzo, lo que sin duda puede generar muchas dudas, tanto a arrendadores, como a arrendatarios, como afectados por la medida de cierre al público.
Pues no es difícil imaginar que muchas empresas, van a ver imposible cumplir los contratos suscritos, debido a las graves dificultades económicas que pueden sufrir, bien por la caída de la demanda, por la falta de suministro o, por la cuarentena, entre otros.
Teniendo en cuenta que lo previsto es, (o al menos lo único que se ha comunicado por el Presidente del Gobierno), apelar a la buena voluntad de las partes, para el pago y cobro del pago de la renta, cabe preguntarse, si el cierre y consiguiente ausencia de ingresos de los comercios o profesionales afectados, podría conllevar la suspensión de los contratos o, el cese de la obligación del pago de la renta, o incluso su resolución, sin la aplicación de las clausulas penales que hubieran podido establecerse, a fin de adecuar la situación actual a las clausulas establecidas en el contrato.
Y ello, porque en un contexto ajeno al que vivimos actualmente, (aunque parezca tan lejano, hace tan solo 17 días) la ley de arrendamientos no contempla, ni la posibilidad de suspender los contratos, (salvo por obras de conservación que hagan inservible la explotación del local), ni tampoco se contempla la exoneración del pago de la renta.
De modo que, si no se ha previsto en el contrato, (suspender o resolver por fuerza mayor) para dar salida a esta situación tan inédita, parece que la única salida sería la que se contempla jurisprudencialmente, a través de la llamada clausula “rebuc sic stantibus”, como vía que abre la posibilidad de solucionar los problemas que pueden generarse, si bien, han de darse una serie de requisitos establecidos en diversas Sentencias de nuestro Tribunal Supremo, entre otras, la de 30 de junio de 2014, y que en la actual situación concurren, habida cuenta de la alteración extraordinaria de las circunstancias que padecemos, que desde luego pueden incidir y frustrar la finalidad económica del contrato.
Así, a esta vía jurisprudencial, es a la que se podría recurrir para obtener, bien la reducción de la renta, bien el cambio de otras obligaciones contractuales, (incluida la suspensión e incluso resolución), que previsiblemente van a necesitar un gran número de empresas y profesionales, con la finalidad de adaptar la situación actual al propio contrato, de modo que prevalezca el principio de conservación del negocio jurídico y el equilibrio de las prestaciones.
Ahora bien, como esta clausula no pude aplicarse automáticamente a todos los contratos de arrendamiento, y tiene un alcance restringido que debe ser apreciado por el juez atendiendo a la naturaleza de cada caso, es necesario el estudio y análisis del caso concreto, toda vez que, los arrendamientos de locales de negocio están sujetos principalmente a la voluntad de las partes y, habrá que comprobar, caso por caso, que pactos se han incluido en el contrato, porque es posible incluso, que se hayan previsto otros mecanismos de adaptación a la situación actual, que no hagan necesario acudir a la citada clausula.
Y, teniendo en cuenta que todavía es imprevisible cual va a ser el alcance económico de la gravísima crisis que ha creado el COVID-19, cuánto va a durar o, qué medidas se van a ir adoptando por el gobierno, parece aconsejable iniciar negociaciones, para alcanzar un acuerdo, con el arrendador-arrendatario, a fin de adecuar el contrato a la situación actual, bajo los principios de equidad y proporcionalidad.
Ahora bien, para evitar perjuicios posteriores, futuros procedimientos judiciales o, incluso posibles reclamaciones de daños y perjuicios, es necesario, que dichos acuerdos se documenten siempre por escrito, con la supervisión y asistencia de profesionales del Derecho, puesto que si no se redactan debidamente, lo que en principio se hace para equilibrar las prestaciones de ambas partes, se pueden convertir en menos favorable, y complejo de resolver posteriormente, según la situación.
Maria del Mar Jiménez Tejada
