¿Compró una vivienda, que nunca le fue entregada, a pesar de tener concedida licencia 1º ocupación? Ley 57/68, de 27 de Julio

¿Compró una vivienda, que nunca le fue entregada, a pesar de tener concedida licencia de primera ocupación? Ley 57/68, de 27 de Julio.

– ¡Las entidades bancarias o aseguradoras responderán solidariamente ante la devolución de las cantidades anticipadas por terceros compradores, a pesar de haberse concedido Licencia de Primera Ocupación!

La Ley 20/2015 de 14 de Julio, sobre percibo de cantidades anticipadas para la compraventa de viviendas en construcción ( anterior Ley 57/68 de 27 de Julio) fija en su articulo 5 la cancelación de la garantía si existe licencia de primera ocupación:

«Expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo competente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Cumplidas las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.»

Pues bien, ello no siempre será así, en base a nuestra más reciente jurisprudencia; ya que nuestro Alto Tribunal vuelve a fijar doctrina tras la última y reciente Sentencia de 12 de Septiembre de 2016. Exponemos la misma a continuación:

Antecedentes de hecho

Una mercantil interpuso demanda frente a la promotora y entidad aseguradora solicitado la anulabilidad de contrato de compraventa de vivienda futura por vicio en el consentimiento, así como la restitución de las cantidades entregadas, e indemnización por daños y perjuicios. Y ello, porque la promotora ocultó a la firma del contrato la existencia de un litigio que afectaba al plan urbanístico donde se situaba el inmueble, objeto de contrato, al haberse solicitado la nulidad del Decreto del Consejo de Gobierno de la Junta de Extremadura, que concedía la cobertura legal urbanística del complejo, siendo más que probable la demolición de dicho complejo.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la misma frente a la promotora, pero no frente a la aseguradora, ya que consideró que al haberse concedido licencia de primera ocupación o célula de habitabilidad, en base al artículo 4 de la Ley 57/68 de 27 de Julio, (hoy artículo 5 de la Ley 20/2015 de 14 de Julio) una vez concedida se cancelan las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista.

Ante dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la mercantil, y la Audiencia Provincial de Sevilla volvió a dictar Sentencia confirmado la resolución impugnada, es por ello que la actora, volvió a recurrir en Casación, oponiéndose la entidad aseguradora al mismo.

Dicho esto, la Decisión de la Sala fue la siguiente;

«La singularidad del supuesto enjuiciado radica en un hecho que recoge la sentencia recurrida, y que ha quedado incólume para la casación al no haber sido combatido. Este hecho consiste en que, a pesar de haberse expedido la licencia de primera ocupación, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura ordena la reposición de los terrenos a su estado anterior, por lo que pesa sobre la vivienda litigiosa un peligro cierto y grave de que proceda a su demolición, con base a una resolución judicial firme, sin que tal peligro pueda eludirse por el hecho de que el Plan General Municipal se modificase como consecuencia del PIR anulado.

Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no «ha llegado a buen fin», pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos y sobresaltos por ilegalidades urbanísticas.

Se debe tener en cuenta que la disposición adicional primera de la LOE prevé (Dos.1. g) que «la entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados», encontrándose entre tales obligaciones la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta por la normativa urbanística, esto es que llegue a buen fin.

En la presente promoción si la aseguradora hubiese desplegado tal diligencia habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro.

No es óbice para cuanto se expone que el comprador haya optado por la anulabilidad del contrato y no por la resolución del mismo, ya que el hecho constitutivo de ambas pretensiones es el mismo y conduce al mismo fin que se trata de garantizar, cuál es poner remedio a la frustración de las legítimas expectativas del comprador que se ve defraudado por la ocultación llevada a cabo por el promotor-vendedor de los problemas de litigio urbanístico de la promoción, con el consiguiente peligro, en un bien de primera necesidad como es la vivienda, de no acceder a ella en condiciones jurídicas que la hagan hábil, y perder las cantidades anticipadas.

Así, cuando el promotor-vendedor oculta al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística que determinen la ilegalidad de ésta, el comprador podrá ejercitar la anulabilidad del contrato de compra-venta con fundamento en un vicio del consentimiento de naturaleza invalidante ( artículo
1300 y concordantes CC ). …

Ahora bien, tal ocultación no empece a que el comprador inste la resolución del contrato con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1124 CC , pues no podría cumplir el vendedor con la obligación esencial de entregar la vivienda conforme a lo pactado ( artículo 1258 CC ), y si se trata de relación contractual de consumo habría incumplido con la obligación esencial de informar el profesional al consumidor sobre un extremo tan importante en la adquisición de vivienda, cuál es su acomodación de ésta a la normativa urbanística.

Procede, pues, estimar el motivo del recurso de casación y fijar como doctrina que «las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística»