FollowCon este post analizaremos las diferentes figuras jurídicas que pueden darse en este tipo de contratos y el alcance y efectos que pueden tener las mismas.
A modo de recordatorio, un contrato de préstamo hipotecario no es más que una operación mediante la que la parte prestamista o acreedora (normalmente una entidad financiera) concede a la parte prestataria una cantidad, acordándose la devolución de la misma mediante entregas periódicas del capital prestado con una serie de condiciones determinadas (duración del préstamo, plazo, etc), garantizando la devolución de lo prestado a través de la constitución de hipoteca sobre un determinado bien (normalmente inmueble).
Aquí conviene hacer un inciso, distinguiendo los conceptos “préstamo” e “hipoteca”:
– Préstamo: es un contrato en virtud del cual el acreedor concede una determinada cantidad al deudor, obligándose éste a devolver la misma según las condiciones que se pacten.
– Hipoteca: supone la constitución de garantía sobre un bien en aras de asegurar la devolución del préstamo, pudiendo la parte acreedora dirigirse contra el mismo de producirse impagos. Ha de quedar claro que solamente el propietario de un bien tiene la facultad de hipotecar el mismo.
Hasta aquí hemos expuesto el mecanismo normal de esta clase de operaciones; no obstante en las hipotecas se regulan distintas figuras jurídicas, desplegando cada una de ellas una serie de efectos y que a continuación exponemos:
1. Acreedor: es quien presta el principal y quien por tanto ostenta la titularidad activa del derecho de crédito que se original.
2.Deudor principal: es quien suscribe el contrato con el acreedor y sobre quien directamente recae la obligación de pago.
3. Deudor hipotecante: es aquel deudor que constituye hipoteca sobre un bien de su propiedad en garantía de cumplimiento de la obligación de pago.
4. Deudor no hipotecante: se da en aquellos casos en que no es el deudor quien constituye hipoteca sobre un bien, sino que lo hace un tercero en su favor (hipotecante no deudor).
5. Hipotecante no deudor: es un tercero que constituye hipoteca sobre un bien principal, no siendo el obligado principal al pago sino que con dicho bien constituye garantía en favor del deudor.
6. Fiador o avalista: es un tercero que garantiza el cumplimiento de la obligación de pago del deudor. No obstante y a diferencia del hipotecante no deudor, no garantiza el pago hipotecando un bien concreto, sino que en caso de ser requerido por la parte acreedora, responderá de la deuda con todo su patrimonio.
Llegados a este punto conviene detallar las distintas modalidades de aval:
– Avalista común: la fianza que presta en este caso tiene carácter subsidiario, es decir, que el acreedor se dirigirá contra éste después de haber intentado satisfacer infructuosamente su derecho de crédito dirigiéndose contra el deudor principal y sus bienes. Es el llamado “beneficio de excusión”
– Avalista a primer requerimiento: a diferencia del anterior, en este caso no hay beneficio de excusión, lo que trae a colación que el acreedor en caso de impago pueda dirigirse indistintamente contra éste o contra el deudor, por lo que resultaría más correcto considerar a esta figura como la de un mero deudor solidario.
Expuestas las figuras anteriores, resulta fundamental el conocimiento de las mismas en el momento de firmar un préstamo, ya que en numerosísimas ocasiones las entidades financieras que se constituyen como prestamistas se abstienen de informar sobre las consecuencias susceptibles de desplegar cada una de ellas.
Sirva como ejemplo de lo anterior, el Auto dimanante del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Almería, Ejecución de títulos no judiciales 1.386/2.014, que declara la nulidad de la cláusula de renuncia al beneficio de excusión de los fiadores de un préstamo, al considerar que la misma reviste abusividad por traer como causa un desequilibrio en perjuicio de éstos últimos. Más concretamente, el Fundamento de Derecho Segundo dice:
“A tenor de lo expuesto, es claro que la renuncia a los beneficios de orden, división, excusión y extinción por parte de la fiadora perjudica de manera no equitativa a la misma gravando su situación sin causa que lo justifique, por lo que procede, con estimación del recurso de apelación, revocar la sentencia de instancia y declarar la misma nula por abusiva”
En conclusión, cuando vaya a suscribirse una operación jurídica de este tipo, resultará perfectamente legítimo exigir a las entidades bancarias información pre-contractual exhaustiva, ya que de no hacerlo incurrirán en supuestos de situaciones abusivas.
