Nueva Ley 20/2015, de 14 de julio que regula el percibo de cantidades anticipadas para la construcción y venta de viviendas

Nueva Ley 20/2015, de 14 de julio que regula el percibo de cantidades anticipadas para la construcción y venta de viviendas

Con la entrada de año quedó derogada la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, pues entró en vigor la actual Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. En ella se introducen las modificaciones referidas a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación, y se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor, eliminándose, entre otros aspectos, el régimen actual basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución), 

Es decir, lo que el legislador ha pretendido es proteger aún más al comprador, pues la ley que regulaba lo percibido anticipadamente para la construcción de viviendas era del año 1968, anterior a la propia Constitución Española. Durante el año 2015, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en más de una ocasión sobre la interpretación de esta ley, creando doctrina en muchos aspectos.

La Ley 20/2015, de 14 de julio, recoge la Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su Disposición final tercera, concretamente Disposición Adicional Primera, que regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

1. Sobre las Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

La nueva ley no varia en aspectos relevantes sobre las obligaciones de la promotora, en ella no se hace distinción sobre el tipo de vivienda o destino del mismo, pues dice «Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.»

Poco modifica la obligación del promotor respecto al comprador a la hora de  garantizar las cantidades para el caso de que no se realice la entrega en el plazo convenido por no iniciarse la construcción o no llegar a buen fin. Es más, lo único que incluye en la disposición es que deberá garantizar también la obtención de la licencia de edificación. Pues dice así «Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, hasta  la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales». Todo ello, «mediante un contrato de seguro de canción suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas»

Amplía su cobertura a los impuestos aplicables,  además de las cantidades aportadas y sus intereses legal.

Mantiene la obligación del promotor y del asegurador respecto a «crear una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior».

Inciso importante, sigue manteniendo la responsabilidad de la aseguradora, del deber «in viligando» y de control.

2.  Sobre los Requisitos de las garantías.

La actual ley hace distinción sobre seguro de caución y aval, e incluye una serie de requisitos necesarios para que cada uno de ellos puedan servir como garantía de cantidades anticipadas.

Para el seguro de caución, este deberá cumplir con:

a) Suscribir una póliza de seguro individual por cada adquirente, identificando el inmueble.

b) La suma asegurada incluirá la cuantía total anticipada, incluido impuestos aplicables, e interés legal del dinero.

c) Será tomador del seguro el promotor y la condición de asegurado al adquirente que figure en el contrato de compraventa.

e) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.

f) La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas.

g) La entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.

 h) Si la construcción no se inicia o llega a buen fin en el plazo convenido, el asegurado podrá requerir al promotor la devolución de las cantidades, y si pasado el plazo de treinta días no haya procedido a ello, podrá reclamárselo al asegurador. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. El asegurador debe indemnizar en el plazo de treinta días.

i) No son indemnizables las cantidades que no se acrediten que fueron aportadas.

 j) El asegurador podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados.

 k) Si la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

 l) En todo lo no específicamente dispuesto, le será de aplicación la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

Para un aval, deberá de cumplirse con:

a) Emitir y mantener en vigor por la entidad de crédito, la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.  

b) Si la construcción no se inicia o llega a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

c) Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

3. Sobre la Información contractual y Publicidad de la promoción de viviendas.

De la información que debe de facilitarse en los contratos de adquisición se recoge el deber de referencia al contrato de seguro o aval, indicación de la denominación de la entidad aseguradora, designación de la entidad de crédito y la cuenta a la que debe de realizarse las aportaciones, y la obligación de hacer entrega en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio. Se amplia los supuestos de incumplimiento por los que el promotor se obliga a devover las entregas realizadas, incluyendo no solo si no se inicia o termina en los plazos pactados, también para el caso de que no se obtenga la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

En cuanto a  la publicidad se mantiene igual que en la derogada ley 57/68, de 27 de julio.

4. Sobre la Ejecución y  Cancelación de la garantía 

Respecto a la ejecución la nueva ley dice lo mismo, en el caso de que la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato  o conceder al promotor prórroga.

Sobre la cancelación de la garantía la disposición dice así «Expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda por el órgano administrativo competente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. 

No solo es necesario la entrega de la vivienda para cancelar la garantía, sino que esta deberá ser entregada bajo su  célula de habitabilidad, licencia de primera ocupación u otro documento equivalente.

Además, tras la doctrina del TS en su sentencia de 20 de enero de 2015, el legislador incluye Cumplidas las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda. Pues se considera un abuso de derecho o mala fe del comprador ejercitar la rescisión después de ser llamado a escriturar, aún después incumplida la fecha estipulada de entrega.

5.  Sobre las Infracciones y Sanciones.

Novedad destacada en esta ley, la cual determina que el incumplimiento de las obligaciones impuestas en esta disposición constituye infracción en materia de consumo, aplicándose lo dispuesto en el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios previsto en la legislación general y en la normativa autonómica correspondiente, sin perjuicio de las competencias atribuidas por la normativa vigente a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Se establece que el incumplimiento de la obligación de constituir garantía a la que se refiere el apartado uno.1 de esta disposición dará lugar a una sanción de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas. Además de lo anterior, se impondrán al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, las infracciones y sanciones que pudieran corresponder conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.

6. Sobre el Desarrollo reglamentario.

Esta ley añade que reglamentariamente podrán determinarse los organismos públicos de promoción de viviendas que se exceptúen de los requisitos establecidos en esta disposición adicional, y que el Gobierno podrá dictar las disposiciones complementarias para el desarrollo de lo dispuesto en esta disposición adicional.

Hemos de puntualizar que esta norma ha sido ya desarrollada por el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que entró en vigor, a la vez que la Ley 20/2015, el 1 de enero de 2016.

Esta nueva norma, en sus aspectos generales, supone una continuación de lo dispuesto en la Ley 57/1968, siendo lo más destacable:

1. La obligación de garantizar será desde la obtención de la licencia de edificación,

2. Será necesario proceder a la reclamación previa al promotor para que posteriormente se pueda solicitar la devolución al asegurador o avalista, y,

3. El aval caduca si el adquiriente no requiere al promotor para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades en el plazo de dos daños desde el incumplimiento de la obligación garantizada.

Esto supondrá que el comprador deberá tener mucho cuidado en relación a los plazos cuando solicite la devolución de las cantidades anticipadas, ya que si han transcurrido dos años desde la fecha de comienzo de las obras o de entrega pactada, verá como la garantía está ya caducada, y no podrá exigir el reembolso al avalista.

Enlaces de Interés: 

Ley derogada 57/68, de 27 de julio de percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas 

Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, supervisión, y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras.

 

JIMÉNEZ TEJADA & ASOCIADOS, ABOGADOS

Deja una respuesta