Indemnizadan a una Promotora por paralizarle las obras tras el hallazgo de restos arqueológicos

Indemnizadan a una Promotora por paralizarle las obras tras el hallazgo de restos arqueológicos

El Tribunal Supremo indemniza a una promotora por la paralización de obras a causa del hallazgo de restos arqueológicos!

El pasado 28 de octubre de 2016  el Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, dictó sentencia estimando recurso de casación interpuesto por una promotora, concediéndole una indemnización por reducción del aprovechamiento patrimonializado  derivado del hallazgo de restos arqueológicos sobre terrenos con licencia de obra, así como el reintegro de todos los gastos ya satisfechos por los proyectos, licencias y promoción inmobiliaria, más los intereses legales.

La promotora obtuvo licencia de obras en el año 2006 y 2007  permitiéndole edificar en terrenos de su propiedad, iniciado así los primeros movimientos de tierra, que fueron paralizados por el hallazgo de restos arqueológicos.

Mediante resolución de 28 de junio de 2010, la Consejería de Cultura de Lugo impuso a la promotora la no continuación de las obras, la obligación de conservación «in situ» los restos arqueológicos, y contemplar y adoptar soluciones técnicas y medidas de protección para evitar su degradación, sin poder continuar con las obras de edificación, hecho que derivó a que la promotora formulara reclamación de responsabilidad patrimonial solicitando el abono del valor de los solares y de los perjuicios derivados ante la imposibilidad de ejecutar los proyectos de construcción por perdida sobrevenida del aprovechamiento urbanístico (Valor residual estático del suelo, lucro cesante y los gatos inherentes a la obra ya desembolsados).

El TSJ de Galicia compartió el criterio de la Consejería, y dictó sentencia declarando de conformidad a derecho la resolución de la consejería amparada a la normativa de Patrimonio Histórico, afirmando que el propietario del suelo tiene el deber jurídico de soportar las limitaciones de su derecho de propiedad.

La promotora recurrió en casación –por infracción de los art. 139 y 141 de la Ley 30/92 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y la jurisprudencia que lo interpreta, Sentencias de la sala tercera de 25 de junio de 2003, 2 de diciembre de 2014, 22 de junio de 2015, así como de la Sala cuarta de 15 de diciembre de 2010-, pronunciándose el Tribunal Supremo al respecto revocando así, la sentencia de instancia, en base a los siguientes fundamentos de derecho:

PRIMERO.- La cuestión no estriba en analizar la legalidad de la resolución de 28 de junio de 2010 (…) sino en determinar si las limitaciones al aprovechamiento del suelo impuestas, en aplicación de la Ley 8/95, de Patrimonio Cultural de Galicia (en beneficio de ese patrimonio histórico, y, por ende, de toda la colectividad), como consecuencia de los hallazgos arqueológicos, tiene la propietaria, como afirma la sentencia, el deber jurídico de soportarlo. (…)

La licencia, sin embargo, incorpora al patrimonio de su titular el derecho a edificarlo en los términos en ella autorizado, dentro del plazo de caducidad con el que, en su caso, se otorga. En este caso, la recurrente tenía las pertinentes licencias cuando se descubrieron los primeros vestigios arqueológicos con ocasión del movimiento de tierras en el solar contiguo, también de su propiedad, por ello la imposibilidad de ejecutar los proyectos, sin otra solución alternativa (…) comporta la privación de un derecho (el derecho a edificar los dos edificios autorizados por las licencias) que, aunque esté amparada en las normas de protección del patrimonio en beneficio del interés general, la ablación de ese derecho –precisamente porque redunda en beneficio de la colectividad- no puede ser soportado exclusivamente por su titular, constituyendo una lesión antijurídica, y como tal, indemnizable porque el propietario del suelo no tiene el deber jurídico de soportar el daño que a él en concreto le produce esa protección en interés y beneficio de la colectividad.

En este sentido nos hemos pronunciado, a título de ejemplo cabe recordar, además de las sentencias citadas como soporte de este recurso de casación, la sentencia de 15 de diciembre de 2010 (casación 1336/09). Procede, en consecuencia y en la medida que la Sala de instancia, sin negar la pérdida de aprovechamiento, rechazaba la pretensión actora por entender que el daño ocasionado no era antijurídico, estimar el motivo y, con él este recurso de casación, casando la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- Con arreglo a lo dispuesto en el art. 95.2.d) LJCA, habremos de analizar la extensión y conceptos indemnizatorios a los que tiene derecho la recurrente (…)

La indemnización solo puede compensar la pérdida de aprovechamiento que se ha producido como consecuencia de la obligación de mantener “in situ” los hallazgos arqueológicos, circunstancia esencial que no consta y que ha de quedar deferida al trámite de ejecución de sentencia para que, por arquitecto designado judicialmente, se proceda a su determinación, adoptándose una fórmula similar a la empleada en la precitada sentencia de 15 de diciembre de 2010 donde el montante del daño indemnizable –privación del aprovechamiento urbanístico patrimonializado- será el que resulte de restar al precio de adquisición de ambos solares, el valor que dicho suelo hubiera tenido en el momento de la adquisición de contar con las limitaciones impuestas por la resolución de 28 de junio de 2010, cantidad que habrá de incrementarse con el interés legal desde la fecha en que se presentó la reclamación de responsabilidad patrimonial.

La segunda partida indemnizatoria que se postula viene referida al lucro cesante o beneficio previsto con la promoción (..) Lo que pretende que se indemnice es una mera expectativa, un “sueño de ganancia” respecto de unos proyectos urbanísticos que no llegaron a iniciarse, algo que, desde luego, no puede acogerse. Cuestión distinta es el reembolso de los gastos de los dos proyectos, de las licencias y de publicidad de las promociones –sin que, al no haberse iniciado ningún tipo de obras, conste otro tipo de gastos en ese sentido-, únicos que, al devenir inútiles ante la imposibilidad de ejecutar los proyectos como consecuencia de la obligación de mantener “in situ” los hallazgos, son indemnizables y cuyo importe deberá ser determinado en el trámite de ejecución de sentencia conforme a lo que, en este sentido, haya quedado documentado en autos.

Procede, en consecuencia, la estimación parcial del recurso contencioso-administrativo.

Enlaces de Interés:

– Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 28 de octubre de 2016.

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