RECUPERE LAS ENTREGAS A CUENTA POR COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA.

RECUPERE LAS ENTREGAS A CUENTA POR COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA.

¡Nuevo pronunciamiento del Supremo sobre la responsabilidad de los bancos a devolver las cantidades entregadas a cuenta  por la compraventa de viviendas!

Última sentencia  de 17 de marzo de 2016, nuestro alto tribunal vuelve a pronunciarse respecto de la responsabilidad del avalista y su condición de legitimado, es decir, no es un tercero ajeno. La sentencia vuelve a hacer referencia a los anteriores pronunciamientos de la sala, las cuales han creado doctrina como la STS de 16 de enero de 2015, STS de 21 de diciembre de 2015, y algunas más.

Exponemos los antecedentes de hecho de la sentencia:

En mayo de 2011  un matrimonio presentó demanda frente a la entidad Caja Insular de Ahorros de Canarias, actualmente Bankia, S.A., solicitando que se condenara a la misma a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta e ingresadas en dicha entidad financiera para la compra de una vivienda, ascendentes, en su totalidad a 107.800 € , junto con los intereses legales y las costas procesales.

La entidad demandada compareció y contestó a la demanda proponiendo la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam , oponiéndose a continuación en el fondo y solicitando se estimara dicha excepción.

El juzgado de 1º Instancia nº 16 de las Palmas de Gran Canarias  dictó sentencia el 12 de septiembre de 2011 desestimando la demanda, absolviendo a la entidad. Ante dicha resolución  la pareja interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Las Palmas y esta volvió a darle la razón a la entidad.

Contra la sentencia de la Audiencia Provincial se volvió a interponer por la pareja recurso de casación motivado a que se producía una infracción de lo dispuesto en la regla 2ª del artículo 1 de la Ley 57/1968 , cual es la responsabilidad subsidiaria de la entidad financiera qué aperturó la cuenta corriente al promotor sin exigirle las garantías a favor de los compradores previstas en dicho artículo «para la apertura de estas cuentas o depósitos, la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad exigirá la garantía que se refiere la condición anterior«. E infracción del artículo 1.902 del Código Civil , que determina cual es la responsabilidad extracontractual subsidiaria de la entidad financiera que aperturó la cuenta corriente especial al promotor sin exigirle las garantías a favor de los compradores previstas en los artículos 1 °, 3 ° y 7° de ley 57/68 , cuyo contenido es imperativo e irrenunciable para el comprador. Dichos artículos disponen: «para la apertura de estas cuentas o depósitos, la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía que se refiere la condición anterior»».

Nuestro alto tribunal en base a los siguientes fundamentos de derecho deja sin efecto  la sentencia de la Audiencia, pues dice:

«La «responsabilidad» que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir».  En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna» para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 ». Más recientemente aún, la sentencia de 9 de marzo de 2016 (rec. 2648/2013 ) ha reiterado la misma doctrina en un caso en el que la entidad de crédito receptora de las cantidades anticipadas en una cuenta común del promotor, no en la cuenta especial exigida por la Ley 57/1968, había avalado solamente una parte de esas cantidades y se oponía a responder de la otra por la inexistencia de cuenta especial y aval.»

«Por ello, la sentencia impugnada se opone a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, porque descarga sobre los compradores una responsabilidad de control sobre las cuentas del promotor que, legalmente, corresponde a la entidad de crédito en la que el promotor tenga una o varias cuentas. En el presente caso, además, la demandada negó obstinadamente la realidad de los ingresos de los compradores, que tampoco fueron los únicos en ingresar anticipos, hasta que esa realidad quedó indiscutiblemente probada, y su deber legal de control era difícilmente discutible por ser precisamente la entidad que había concedido a la promotora el préstamo para la construcción.»

«Esta sentencia procede a casar la sentencia recurrida, resolver sobre el caso, y esto ha de hacerse en el sentido de estimar el recurso de apelación de la parte demandante y revocar la sentencia de primera instancia por haber infringido también el art. 1 de la Ley 57/1968 al descargar totalmente sobre los compradores la responsabilidad por no haber exigido al promotor la preceptiva garantía

«Se estima íntegramente la demanda para condenar a la entidad de crédito demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 107.800 euros, suma total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta del promotor abierta en dicha entidad, incrementada con los intereses legales devengados desde su ingreso, aunque no al tipo del 6% anual establecido en el art. 3 de la Ley 57/1968.»

Como podéis ver el Supremo ha marcado doctrina y los juzgados están comenzando a aplicarla favoreciendo al comprador y condenando al banco a devolver las entregas a cuenta por compraventa de una vivienda.

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entregas a cuenta por compraventa

 

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Enlaces de Interés:

– Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 2016, sobre cantidades entregadas a cuenta para la construcción de viviendas.

 

JIMÉNEZ TEJADA & ASOCIADOS, ABOGADOS.

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