FollowMucho se ha hablado respecto a las consecuencias de la crisis del coronavirus sobre los arrendamientos de local de negocio y de vivienda, de las moratorias y demás medidas adoptadas por el Gobierno que afectan a arrendadores y arrendatarios. ¿Pero qué ocurre con los contratos de compraventa de bienes inmuebles?
Es muy habitual en Derecho, que los adquirentes de viviendas o locales suscriban un contrato privado de compraventa previo a la formalización de escritura pública ante Notario, en el que se pacte la entrega de arras.
Se trata de una figura jurídica que consiste en la entrega por parte del comprador de una cantidad de dinero, como garantía de cumplimiento del contrato, bajo la condición de perderlas el adquirente si desiste de la compraventa, o de devolverlas por duplicado el vendedor, si es éste quien decide no seguir adelante con la operación. Es lo que se conoce jurisprudencialmente como arras penintenciales.
Junto con la entrega de las arras, se suele acordar un plazo límite para otorgar la escritura pública de compraventa (bajo apercibimiento de ejecutarse las arras en caso contrario), plazo que, a diferencia de los procesales o administrativos, no se encuentra suspendido por la declaración del estado de alarma. En este contexto, cabe preguntarse cómo afrontar las diversas dificultades que el COVID-19 puede proyectar sobre el proceso de compra: actividad de las notarías, acceso a hipotecas, liquidación de impuestos, dificultades económicas provocadas por la crisis sanitaria…
El Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad han activado los protocolos para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el coronavirus. Con la declaración de alarma se suspenden los plazos de prescripción y caducidad de los registros de la propiedad, mercantiles y de bienes inmuebles y documentos ante notarios. La postura general de los notarios y registradores es la de atender todas las consultas telemáticas que reciban e insisten en que los ciudadanos no acudan a las notarías ni registros sin cita previa. Solo se atenderán personalmente aquellas solicitudes para cuestiones de urgencia.
Si finalmente las partes firman ante notario la compraventa, efectivamente los plazos para autoliquidar o liquidar los impuestos derivados de la operación pueden considerarse suspendidos, reanudándose en el momento en que pierda vigencia el Real Decreto 463/2020 o, en su caso, las prórrogas del mismo, si bien es aconsejable prestar la máxima cautela en este sentido, para evitar futuras sanciones administrativas.
Es posible, asimismo, que el comprador tenga una hipoteca aprobada y que no la pueda formalizar porque el notario prefiera citar a las partes para la firma cuando termine la crisis por el coronavirus. En estos casos, además de extender las arras, es recomendable intentar llegar a un acuerdo con el banco para que la vigencia de su oferta final (también llamada vinculante) se mantenga durante el máximo tiempo posible.
Por su parte, el comprador puede haber visto comprometida su capacidad financiera y no ser capaz de formalizar la operación en plazo (disminución de ingresos, haber sufrido un ERTE, dificultad para encontrar financiación…) con el consecuente riesgo que el vendedor pueda quedarse el dinero que se haya adelantado al efectuar la reserva – a no ser, claro está, que se hubiera incluido en el contrato privado la excepcionalidad provocada por casos de fuerza mayor-.
Lo más garantista sin duda en estos casos, es convenir un aplazamiento de dicho plazo para escriturar, redactando un anexo al contrato privado de compraventa firmado por ambas partes, siendo conveniente otorgar al comprador un nuevo plazo razonable, que debería ser más prolongado, si cabe, en caso de que requiera para la compra de financiación bancaria.
Esta solución tendría su apoyatura, además de en el principio de buena fe contractual, en el entendimiento que, con la suspensión de todos los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales que establece el Real Decreto, deberían haber quedado suspendidos también los plazos en contratos privados.
Dicho acuerdo, permitiría salvaguardar los intereses de las partes si el plazo para consumar el contrato de compraventa coincide con el estado de alarma, otorgando una mayor seguridad jurídica ante el riesgo de dar por hecho una prórroga tácita del plazo mientras dure el estado de alarma. Sea como fuere, se deberá revisar escrupulosamente el clausulado del contrato y atender a las circunstancias concretas de cada caso, siendo recomendable acudir a la asistencia de profesionales del Derecho.
¿Y si el vendedor se niega a la ampliación del plazo?
Entendemos se podrá oponer la fuerza mayor prevista en el art. 1105 del Código Civil, en principio, no para resolver el contrato de compraventa, sino para modular las obligaciones derivadas del mismo como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida de cumplir temporalmente con lo pactado.
A tal efecto, el comprador deberá verificar la alteración extraordinaria de sus circunstancias personales y que éstas están íntimamente relacionadas a la causa de fuerza mayor, pues la expansión del COVID-19, por sí sola, no es suficiente para acreditar la imposibilidad de cumplimiento. En definitiva, no puede constituir un motivo que ampare a ninguna de las partes para incumplir su respectiva obligación de vender y comprar.
Mayor controversia plantearía la invocación de la conocida cláusula rebús sic stantibus, a tenor de la Sentencia del Tribunal Supremo 6 de marzo de 2020, que si bien resuelve un asunto en el ámbito empresarial, aboga por su aplicación en caso de contratos de larga duración.
Andrés Gutiérrez Mansilla.
