RECLAMACIÓN CUOTAS DEBIDAS Y FUTURAS A PROPIETARIOS MOROSOS

Follow

Las  deudas en materia de comunidades de propietarios pueden exigirse a través del proceso monitorio, según lo prevé el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

El procedimiento regulado en la LPH tiene ventajas tales como la posibilidad del embargo preventivo del inmueble del propietario deudor sin necesidad de prestar caución (art. 21.5 LPH), o la de repercutir a éste los gastos derivados de la reclamación, siempre que conste documentalmente la realización de estos gastos y se acompañen a la solicitud, el justificante de tales gastos (art. 21.3 de la LPH).

Sin embargo,  la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en la propia ley (art. 21.2 LPH)

Por ello, cabe plantearse si puede resultar desaconsejable la utilización del proceso monitorio para reclamar las deudas frente a la comunidad de propietarios ante la exigencia de liquidación de la deuda en el momento de la reclamación, y por ende, puede resultar más ventajoso la reclamación de la cantidad adeudad por el cauce del juicio declarativo verbal (u ordinario si la deuda es superior a 6.000 euros) cuando es previsible que la situación de impago continúe en el tiempo.

Sobre las condenas de futuro, el art. 220 LEC en sus apartados 1 y 2, permite que la Sentencia pueda incluir la condena a satisfacer, con posterioridad a que esta se dicte, los siguientes conceptos:

• Los intereses o prestaciones periódicas
• Rentas de arrendamientos de inmuebles, cuya reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago.

Por tanto la pregunta es, ¿cabe considerar las cuotas comunitarias como una prestación periódica?

La jurisprudencia mayoritariamente entiende que no, y ello, en tanto que bajo dicho precepto no cabe aceptar que se condene de forma genérica al demandado a satisfacer la totalidad de las cuotas que vayan venciendo en el futuro cuando las mismas no guarden ninguna relación con las que ya han sido aprobadas por la Junta de Propietarios, esto es, debe consistir en un pago que esté cuantitativamente definido de forma concluyente, de modo que se trate de nuevos vencimientos de una obligación ya aprobada por la Comunidad, es decir, que se trate de un pago exigible al interponer la demanda, o al menos líquido o liquidable mediante el recurso a parámetros conocidos y que tengan una terminación, un final previsto, de modo que no se genere una condena indefinida en el tiempo no pudiendo conocerse de antemano el importe de las cuotas pagaderas ni las cuotas extraordinarias que pudieran devengarse.

Sin embargo, sí que existe la posibilidad de reclamar las cuotas ordinarias y/o extraordinarias que venzan después de la interposición de la demanda y hasta que se dicte Sentencia, sin que ello suponga una solicitud que se circunscriba en el ámbito de aplicación del art. 220 LEC sobre condenas de futuro.

Son muchas las resoluciones que fundamentan esta vía a las Comunidades de Propietarios acreedoras, habiéndose pronunciado entre otras, las SSAP Málaga nº 162/2013 de 26 marzo (Sección 4ª) y nº 250/2018 de 30 abril (sección 5ª) o la SAP Barcelona (Sección 17), núm. 564/2017, de 21 julio

De este modo, frente a las limitaciones del proceso monitorio, se abre la vía de reclamar las cuotas vencidas, no solo en el momento de interposición de la demanda, sino también las que fueran venciendo durante el proceso, y hasta el momento en que se dicte sentencia en primera instancia –  insistimos, siempre y cuando se trate de vencimientos que ya estuvieran autorizados por un acta de la Comunidad de Propietarios precedente en el que constara el acuerdo de aprobación de tales cuotas – como es el caso ahora enjuiciado – pues la literalidad de lo dispuesto en el  artículo 220.1   de la LEC impide que se rechacen de modo absoluto las condenas a futuro que dicho precepto expresamente autoriza, aunque requiere que se trate de prestaciones periódicas.

A tal efecto, bastará con aportar en el acto de la vista una certificación actualizada de la administración de la Comunidad de Propietarios actualizando la deuda pendiente, logrando con ello evitar la reiteración de reclamaciones judiciales ante los impagos de los propietarios.

Andrés Gutiérrez Mansilla